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贵阳捉鸡麻将技巧口 : 如何设置合同条款以避免企业法律风险

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发表于 2018-3-20 20:32:39 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
  市场经济是法治经济,市场经济离不开法律制度的调整。企业从设立到运行、从决策到管理,方方面面都是在法律的框架下行动的。如果企业对于法律风险估计不足或处理不当,不仅会给企业带来经济上的损失,甚至会造成严重的法律后果。
  “企业法律风险”这一用语第一次被正式提出是在2004年6月1日实施的《国有企业法律顾问管理办法》中。所谓企业法律风险,是指企业预期与未来实际结果发生差异而导致企业必须承担法律责任,并因此给企业造成损害的可能性。我们在办理一定数量的商事案件中注意到的是,现在社会上有一种滥用格式条款排除的趋势,通过合理设置合同条款是完全可以避免由此产生的法律风险。
  案例回放
  江苏至誉律师事务所担任了太仓某房地产开发有限公司的常年法律顾问,承办律师较早向该公司提供了完备的法律服务。律师在日常工作过程中,就已经用比较格式化的《商品房买卖合同》向该公司提出了对重点条款标注提示的法律意见,并得到了该公司的采纳。在江苏至誉律师事务所设立后,承办律师转入我所并在诉讼过程中据理力争,由此避免了该公司一定的法律风险。我们看一个案例:
  原告政某、奚某(两原告系夫妻关系)与被告太仓某房地产开发公司于2007年11月27日签订了一份商品房买卖合同,约定将位于某广场A幢B层C号房屋出卖给原告。原告按约进行了付款,被告于2014年7月23日交房,并于2014年10月8日将房屋所有权证书办理至二原告名下,但国有土地使用权证一直未能变更登记至二原告名下。


  之后,二原告訴至太仓市人民法院,请求法院判令:1.被告立即将房屋的国有土地使用权证变更至二原告名下;2.判令被告支付逾期办证的违约金给二原告(自2014年11月1日至2015年6月30日止,按照银行同期同档贷款利率的1.3倍计算);3.本案诉讼费由被告承担。
  先来看太仓市人民法院查明的事实。法院查明,2007年11月27日,原告政某与被告签订商品房买卖合同,约定将位于某广场A幢B层C号房屋出卖给原告。合同第15条关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用后365日内,将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列1、2、3项处理:1.买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的0.3%赔偿买受人损失;2.买受人不退房.出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金;3.买受人应当在出卖人发出办理权属登记书面通知书或报纸公告后60天内,提供齐全的相关办证手续。若因买受人原因,造成产权证办理延误的,由买受人负责,出卖人不承担责任。
  针对该案,原告主张涉案商品房买卖合同第15条约定为格式条款应为无效,被告应在交付房屋后90日内协助将国有土地使用权证办理在二原告名下。被告应在交付房屋后90日内协助将国有土地使用权证办理在二原告名下。
  法院判决
  太仓市人民法院认为原告政某与被告之间签订的商品房买卖合同合法有效,双方当事人应依约履行义务。原告主张涉案商品房买卖合同第15条约定为格式条款应为无效,而被告应在交付房屋后90日内协助将国有土地使用权证办理在二原告名下。法院认为,从涉案商品房买卖合同第15条的内容可看出,该条款中有可协商变更内容,虽然该条款系打印制作,但该款内容并非格式条款,下划线部分的内容亦足以引起原告注意,且合同的约定并不违反法律规定,故原告以该条款属于格式条款为由主张涉案商品房买卖合同第15条之约定无效的意见不予采纳;按照双方签订的购房合同的约定,被告于2015年6月23日为原告政某办理了国有土地使用权证,该行为并不违反合同约定。本案原告奚某虽未在与被告订立的商品房买卖合同上签字,但鉴于解决本案纠纷的主要依据为双方订立的购房合同,同时,作为原告奚某的配偶即本案原告政某在与被告订立合同过程中,并末减少原告奚某的利益,也未增加其所承担的义务,属于正当行使家事代理权。因此,商品房买卖合同中有关产权登记的约定条款对原告奚某也具有约束力。综上,原告主张缺乏法律依据,法院不予支持。据此,太仓市人民法院驳回了原告政某、奚某的诉讼请求。
  通过该案件,我们得出结论,企业在订立合同时应当依法设置合同条款内容,避免设置无效的合同条款,特别注意避免提供格式条款,避免一方免除其责任,加重对方责任,避免排除对方主要权利。因为一旦具有《合同法》第52条规定的情形时,条款就会面临无效。就像我们的工作那样,在重要条款下加上下划线以起到提醒对方注意的作用。唯有如此才能维护好公司自己的合法利益,避免可能发生的诉讼。
  江苏至誉律师事务所
  专家评析:
  利用格式条款的法律风险
  关键词:格式条款
  点评人:南京大学法学院 解亘
  企业在开展业务活动时,常常需要与大量的不同交易主体订立内容基本相同甚至完全相同(除了交易相对人外)的合同。这时,为了节省一次次谈判的交易成本,也为了回避企业职员订立合同中可能出现的失误,企业常常事先拟定好合同文本,供交易的相对人签署。该合同文本中的绝大多数内容都不容许相对人谈判,换言之,交易的相对人要么接受要么离开。这样的合同条款便是格式条款。
  格式条款极大地便捷了交易过程,降低了交易本身的成本,但不可否认这样的条款往往也会被强势的一方所滥用,用以博取更加有利的地位,或者说用以最大限度地压榨交易相对人。为此,《合同法》规定了一整套的制度来降低格式条款制度所带来的弊端。
  首先,从控制交易过程的角度,要求提供格式条款的一方采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明(第39条)。如果做不到这一点,这样的条款将不被“订入”合同,换言之法律将无视该条款的存在。这就要求格式条款的提供方尽可能清晰、醒目地标示。然而,这是一个两难。因为标示不足会违反第39条,反过来处处都着重标示,反而不能突出重点。因此,制作格式条款时应当突出自己认为重要的条款,不宜过多。
  其次,对格式条款有两种以上解释的,法官将选择不利于提供格式条款一方的解释;格式条款和非格式条款不一致的,法官将以非格式条款的内容为准(第41条)。这就要求制作格式条款时要尽可能地清晰,不留下模棱两可的表述。
  第三,格式条款具有合同法第52条和第53条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款将归于无效(第40条)。由于《合同法》第40条本身并未给出的“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”的判断基准,造成了目前司法实践中滥用第40条否定格式条款效力的乱象,极大地破坏了市场交易的预期。这一局面短时间恐怕难以改变,除非最高人民法院能在近期内出台细致的操作标准。作为格式条款提供方,为避免合同预期落空,行之有效的策略就是将重要的条款尽可能地与合同的核心内容放在一处。因为核心给付条款,例如合同最主要的内容——价格条款是不受《合同法》第39~41条干涉的。此外,尽可能地避免使用“免责”“不承担责任”这样的表述?;褂幸桓鲎钗沟椎挠Χ园旆?,就是对于特别在意的条款弃用格式条款,允许相对人与自己磋商。例如,改用手写形式,或者虽然采用打印格式但要对方手写注明该条款经过个别磋商。当然,这样做意味着企业要承担写错的风险,增加盖章前审核的成本。
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